采访人：程力遒

　　魏勇，泰国GP控股集团CEO，东南亚房地产协会总会会长，秦商百人会合伙人。

　　Q:很多读者可能对泰国的房地产市场并不了解，可以先介绍下泰国的房地产市场，以及GP控股正在做的事情吗？

　　泰国的房地产市场，其实跟中国或者美国的房地产市场还是有一些区别的，旅游产业是泰国的第三大支柱产业，能占到每年GDP的18%左右，仅次于制造业和农业。再加上除了曼谷之外，其他地方的人口基数很小（整个泰国的人口是6900多万，曼谷这个地方里面有1370多万人口），人口结构是比较分散的，都分布在77个府里（府相当于中国的省），比如著名的旅游城市、邓丽君的小城故事里唱的清迈，属于清迈府，人口只有165万左右；还有普吉岛，属于普吉府，人口仅有60万；芭提雅属于春武里府，人口80万左右，最早是越战时期美国海军陆战队的基地，美国大兵在这吃喝玩乐然后建立起来的一个城市，后来成为首都曼谷一个配套后花园的概念，相当于说北京的密云；现在新兴起来的还有几个地方，华欣也是在皇室度假的基础上发展起来的海滨城市，还有小一点的地方，比方苏梅岛、甲米、大象岛，皇帝岛、斯米兰等一系列围绕在芭提雅和普吉岛周围的小岛屿。这些地方本地居民数量都很少，主要靠外来游客市场支撑，所以泰国的房地产除了曼谷之外，其它地方都可以叫做旅居地产，因为当地人口基数小，房地产的发展基本上是依赖外来的需求。

　　我们现在在泰国做的就是旅居地产，是GP控股和当地合伙人合作的一个项目。泰国对待外资开发商的政策是，你的公司进来最多只能占49%，本土的公司占51%以上，所以你没有办法并表或控股，当然想并表想控股需要通过一些法律架构去做，这个法律架构第一会变得复杂化，第二它会带出来灰度的东西，所以目前为止排名在前面的都是本土的开发商，比方 landandhouse、sansiri、ananda、major、supalai、purksa、lunmpini、sc asset、pace 等，正大集团今年也开始在布局房地产！总体来说，泰国的股权结构导致说外资的这种地产开发商不能做大。所以在泰国做的最大的都是本土上市的开发商，因为他们可以100%控股，这也是泰国房地产跟其他地方不太一样的一个点。

　　GP 控股集团项目：布里斯托小镇

　　Q:我之前也看了秦商百人会对你的采访，你有连续创业的经历。能不能简单介绍下这些经历，然后为什么最后选择到泰国做房地产？

　　原因是多方面的，先说一下我的个人经历。我本科是西北政法学的民商法，后来去了银行工作，银行工作期间在人民大学法学院进修了经济法硕士。本科毕业那年赶上08年全球经济危机，当时应届生找工作是很困难的。但我毕业时很幸运，阴差阳错的进入了廊坊银行，然后被分配去了北京。国内的银行体系早些年还可以，相对毕业生来讲是很不错的，后来有个西北政法的同学，11年底从西安去了北京创业，那时也是美国 Group On （一个美国的团购网站）最火的时候。当时国内模仿 Group On 的一堆，比如拉手，美团、聚美优品，都是在那一波。在那个节点上，他就做了团购导航网站，做了半年时间赚了1000万人民币，这对我就是一个刺激，在他的激励下我就从银行出来了。当时我也做了一个团购网站，品类选择跟当时陈欧的聚美优品是同品类，也拿了一小笔投资，但做的时间比较晚一点，后来因为这个风口过掉了就把项目停了。

　　停掉之后，我去了大连银行北京分行重操旧业。我在这里的工作基本上是跟地产商去接触，去给地产商做流动资金贷款，当时唯一能支撑所有银行业发展的一个产品叫流动资金贷款，简称流贷！但到14年的时候，中国的银行和金融的黄金10年（我指的是真正持牌体系里面的黄金10年）就结束了。银行体系没有什么发展机会，所以我就从银行体系出来了。因为之前跟地产商接触的比较多，就开始做一些跟地产相关的事。最开始做了一个地产投资基金，主要投北京郊区的房产。16年3月开始，中国进行了新一轮的房地产刺激，是一轮爆发式的增长。从北京的燕郊开始，紧接着是北京和全国各地的房价。由于降低了首付比例和利率，还能打折，一大批中产和中下产全部进场，导致中国的房地产从2016年3月份到去年一直涨，这一轮中国的大城市房价基本是翻两三倍的。

　　16年底，一个北大的朋友带我们去越南和柬埔寨考察。当时胡志明市的房地产的价格很低，核心地带1万多人民币左右。柬埔寨的土地也很便宜，在这投资土地的有翻万倍的，一大波中国人在柬埔寨因为土地挖掘到了财富，就像当年的海南！我们最开始并没有直接做房地产和土地，我最开始做商旅业务，和北大一个朋友合伙创办了“纷享出海”这个品牌，相当于带着国人去越南投资，当然投资房地产只是其中一块，更没反应过来去投资土地。

　　考察东南亚土地情况

　　Q:可否讲讲在泰国做房地产开发最大的困难是什么？

　　在泰国最大的困难是有两个，第一个是架构的问题。如果不是泰国人，就不能百分百持有土地，只能跟当地机构去合作，它占51%，你占49%。你需要去找一个非常好的合作伙伴，要跨语种、跨文化去跟别人去合作，并且别人51你49，所以这种东西本身就是一个坎。如果通过法律架构去找影子股东代持，你百分百持有也可以，但这也是有灰度的东西。在泰国不管是开发别墅还是公寓，都绕不过这个问题。

　　第二个困难是泰国政府对本国国民保护得非常好，这里面有两个细节。第一是你建的公寓只允许49%的份额卖给外国人，51%的份额必须卖给泰国本地人。比方讲我建好楼盘，希望都卖给中国人，因为我的市场和资源在中国。但他们不允许，你只能把49%的部分卖给中国人或是其他外国人，剩下的51%必须留给泰国本地人。项目多起来后，泰国本地的人口基数会导致这部分很难销售，就造成很多开发商把49%的卖掉了，利润全留到了那51%。这部分能否套现，比如说做成产权式公寓或产权式酒店，或者资本化把利润提取出来，就看运营能力了。别墅跟公寓有一定区别，别墅涉及的土地只能是租赁产权，如果想长久持有，需要注册公司去持有别墅的永久产权，但需要按公司去每年更新。

　　另一个细节就是泰国办一个工作签要求必须拖着4个泰国人才行。比如说，办1个中国人的工作签，就要给4个人泰国人交社保，就代表要雇用4个泰国人。我们办一个工作签的成本大概3万人民币，当然对管理层无所谓，但落实到施工人员就很贵，所以大量的中国高效率劳动要素没办法流入泰国市场。导致说第一，我们用工成本高。第二，如果接受不了高成本，就只能用泰国人，或者跟泰国有劳务输出关系的劳工，比如缅甸和老挝人。但这些人就会有管理和效率的问题。举个例子，你让一个快递员去送披萨，你不能送5个披萨，你要送5个披萨他就不来了，他一算账我这点工资不如拎着披萨就走了，never come back！

　　东南亚属的老百姓不存钱也不想明天，到了到点就下班，不像中国人那样勤劳朴实，在泰国进行正规人力资源管理是比较困难的。并且泰国假期特别多，恨不得一周4天是假。皇帝皇后过生日是假，上任皇帝皇后忌日也是假，所以一年有效工作日很少。这边流行话叫“宅炎炎”，翻译过来就是慢慢来。所以来泰国创业，来泰国做房地产开发，这些问题是绕不过去的，最后你是要适应的。

　　Q:能聊聊这次疫情对泰国地产行业的影响么？

　　我觉得这个是今年谁都逃避不了的问题，这是对全球人民的考验。今年3月底左右，泰国政府开始下令封国然后宵禁，对我们的影响是从这个时候才开始的。前半段其实影响还不深刻，泰国防疫工作很好，所以还可以拿这些去讲讲故事，大家还觉得泰国确实很好，虽然人过不来了，但因为房子便宜，还是会通过空投的方式去投资。从4月到7月，我们还在接空投单，但之后慢慢的进入了寒冬期。前面这些空投单也消失了，人还进不来，这个时候就有一些雪上加霜的概念了。

　　所有的开发商发现房子卖不动了，周围的房子也开始降价了，这时候都会有压力了。因为一旦周围出现了降价，是需要时间去恢复的。客户过来抱着捡漏的心态，不再遵守正常的市场交易规则。尤其是泰国今年还有个小插曲，学生上街游行，当然因为是佛教国家大家都比较温和。但传到泰国以外，别人会当做负面去解读。两个事叠加在一起，导致房地产受的影响又深了一步。好的是泰国毕竟是以东南亚制造中心立国的一个国家，如果是以旅游业立国，局面跟现在肯定不一样了。

　　在这种情况下，地方开发商基本属于按下了暂停键，这里面涉及到很多要素：银行、承建方、运营方等都需要资金去生活。因为我们是合作开发，相对压力还要小一点。王权的背景很好，资金方面也不是很紧张，现在我们也在商量如何共渡难关。疫情期间最担心的是大家不能为对方考虑，所以后面两个月很多工作是与合作伙伴沟通，希望大家共同克服困难等到开放，然后恢复销售，恢复对中国市场的拓展。

　　魏勇疫情期间的业余生活

　　Q:可否介绍下“秦商百人会”和“东南亚地产协会”这两个组织？

　　秦商百人会是冯仑发起的，冯仑是湖畔大学和纽约大学的校董，也是中国房地产行业的先行者。秦商百人会的愿景是带领部分陕西人回哺家乡，为陕西的经济建设、文化教育等各方面做一些贡献，是企业家承担责任的组织。目前群里大概100多人，我们相当于是合伙人性质。最近还成立了一个西安市公益基金，未来也会对西安的贫困大学生进行定点扶持，让他们有公平受教育的机会。现在里面有像张维迎教授，搜狐的张朝阳，泰康人寿的创始人等，当然我也很荣幸能成为其中一员！

　　关于东南亚房地产协会的创立，主要原因是在东南亚的这五年，给我最大的感受是来东南亚赚钱最大的原因是信息不对称。国内基本上对东南亚是没有报道的，报道的也全是负面的东西。所以导致大家对东南亚的认知很片面。投资人来这投资，首先面对的是信息不对称。早先来的中国人会利用信息差赚钱。所以这边的房地产销售佣金非常高，项目给对外的佣金有的是14%，很夸张。并且东南亚这地方很奇怪，所有的公寓基本没有二手市场。你买完之后，除非经过一个长时间的维度，比方涨了一两倍然后出手，不然一两年内想赚钱是很难的，这是从房子角度来讲。从土地角度来讲，来泰国来投资土地，你一步走错，基本上是1000万人民币起的学费。

　　所以我们希望通东南亚房地产协会，让信息更对称，让大家在相对公平的环境里投资。协会其实还起到一个制约作用，如果你在我们协会，我是不允许你去做一些出格的事情，至少我们有权利把你踢出局。

　　未来我希望通过东南亚房地产协会建立一个地产数据库。现在想要读取东南亚的数据，很多是没有的，比如房地产总量、去化率、开工建设量、房地产年总产值等等。未来东南亚房地产协会希望把这些数据通过我们抓到的一线资料来客观地进行整合，包括土地、项目、承建商、渠道商、以及跟建材供应商。整合后以数据化的形式公开对外输出，大家可以在这个平台上面获取到客观的数据，这样第一有利于企业决策，第二有利于后期的实施。所以房地产协会是有很大价值的，但肯定也要投入大量时间和精力去做。我希望用5—10年的时间，把这个协会在东南亚好好做起来，形成一个有效的组织。目前我们已经设立了泰国总会、新加坡分会、日本分会、越南分会和柬埔寨分会，接下来我们会更深入的去布局！

　　完成由博雅俊商学院、风马牛地产学院、纽约大学沙克地产学院共同举办的地产企业家课程

　　Q:还有什么想对读者说的嘛？

　　说点实在的，RECP 推出后，我希望大家能够来东南亚看看。未来10年，东南亚的房地产机会很多，如果能在大机构磨砺2—3年，把这些经验复制到来，我想能够诞生许多地产方面的上市公司。不管是地产科技，还是地产开发，或是围绕地产的周边产业，未来东南亚一定是一个新的增长级，因为可做的内容太多了。

　　比如说，这边开发商的51%是去化不了的，如果能把 REITs 引入到东南亚去持有这一部分地段非常好的房产，租售比都可以做到年化5%以上。在5%的租售比的情况下，如果能够创新，做一些增值服务，利润会更可观。

　　最后欢迎对东南亚房地产感兴趣的朋友来考察，也欢迎有兴趣的加入我们东南亚房地产协会，共同布局东南亚房地产的黄金十年，共同布局东南亚6.5亿人口的新兴市场，共同布局 RECP 实施后带来的红利期！

　　参加中泰建交45周年晚会

（来源：纽约大学沙克地产学院沙石汇）